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Wertermittlung von Immobilien durch Sachverständige und Gutachter

Eine professionelle Immobilienbewertung mit Sachverstand erfordert Erfahrung, Daten, Bewertungsmethoden und Marktkenntnisse. Ohne die moderne Schätzungslehre sowie realistischen Werten, ist eine erfolgreiche Immobilienbewertung nicht möglich. Die Grundlage für eine Immobilienbewertung mit Sachverstand bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung. Diese wird in der Praxis seitens der Sachverständigen und Gutachter angewendet und durch weitere Richtlinien konkretisiert. Insbesondere finden dabei auch die Sachwertrechtlinien sowie die Ertragswertmethoden, zum Beispiel die Discounted Cashflow-Methode (DCF) Anwendung. Eine angestrebte und zeitgemäße Einbindung des internationalen DCF in die deutsche ImmoWertV hat leider bisher noch nicht funktioniert. Das aktuelle "Periodische Ertragswertverfahren" soll daher als mögliche Alternativmethode für eine künftige deutsche Immobilienwertermittlung im Sinne des internationalen DCF dienen. Die Betonung liegt auf "soll". Professionelle Wertermittler benötigen für ihre tägliche Arbeit viele Tabellen, Indizes, Formeln und Normen zur Ableitung der Verkehrswerte (Marktwerte) und der Beleihungswerte für Grundstücke.

Due Diligence

Die Bewertung von Mieten, z.B. bei einer Wohnimmobilie, erfordert je nach Auftrag und Aufgabenstellung unterschiedliche Betrachtungsweisen. Denn die Miete allein stellt im Rahmen eines Mietgutachtens die zu bewertende Größe dar. Bei einem Immobilien- bzw. Verkehrswertgutachten für Objekte, kommt der Miete sowie der Mietfläche und selbstverständlich auch dem Liegenschaftszins entscheidende Bedeutung zu. Das gilt besonders bei Objekten die am Markt nach Renditenpunkten gehandelt werden oder bei denen der Ertrag von vorrangiger Bedeutung ist.


Mit der zuletzt erlassenen Ertragswertrichtlinie werden sämtliche verfahrensrechtlichen Empfehlungen und Wertermittlungsrichtlinien (WertR 06) abgelöst. Die Marktwertermittlung auf Grundlage der vom Gutachterausschuss für Grundstücke aus der Kaufpreissammlung abgeleiteten Marktdaten steht in einem unauflösbaren Zusammenhang mit der modell- und referenzkonformen Anwendung dieser Daten. Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren müssen daher auf Grundlage der neuen Richtlinien und der gewandelten Wertermittlungspraxis dargestellt werden. Besonderes Augenmerk gilt dabei der Marktwertermittlung bebauter Grundstücke im Wege des Vergleichsverfahrens sowie der erzielbaren Genauigkeit bzw. Unschärfe der Marktwertermittlung. Aber auch die Besonderheiten bei der steuerlichen Bewertung (hier escape-Klausel) müssen im Rahmen der Erbschaft-, Schenkungs- sowie Grunderwerbssteuer eine adäquate (neue) Berücksichtigung finden.

Die Marktwertermittlung von Rechten an Grundstücken einschließlich Marktwertermittlungen im Zusammenhang mit Vermögensauseinandersetzungen (hier in Familienangelegenheiten/Zugewinn, Erb- und Pflichtteil etc.) müssen Berücksichtigung nach der neuen höchstrichterlichen Rechtsprechung finden. Daneben sind auch die Beleihungswertermittlungen sowie zahlreiche Änderungen im Bau-, Steuer-, Fachplanungs und Umweltrecht sowie Änderungen der Rechtsprechung(z.B. betr. Nießbrauch, Landwirtschaft u.a.) zu berücksichtigen.
Quelle/Auszüge/Textwiedergabe: Kleiber BAnz., 8. Auflage - Verkehrswertermittlung von Grundstücken.